民法典关于房屋买卖的规定

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，如果能碰巧解决你现在面临的问题，希望能够帮助到您 。

民法典关于房屋买卖规定是：房屋买卖是将自己名下的房产进行买卖的行为 ，房产必须具备房屋产权所有证
。双方应当共同向房管部门提出申请
，接受审查。管理部门查验有关证件、审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理 。

一 、商品房的优点有哪些：

1
、地段便利：和购买住宅相比 ，选择商房往往能用相同或更低的价格购买一套区域位置更好的房产，由于地段和配套优势
，商住房出行相对便利，升值空间也比较理想
。

2、作用灵活：商住房户型设计相对灵活 ，装修时改造设计空间很大
，加上居住办公均可，后期无论是出售还是出租市场都更宽。

3 、面积小总价低：商住房的单价往往并不便宜 ，甚至有时还比同项目的单价略高
，但由于单套面积较小，总价会低很多 ，非常适合刚工作不久的年轻人用于过渡居住 。

4
、不限购：商住房最大优势就是不限购
，这点是很多消费者选择它的理由。在限购城市的购房者无需考虑自身的购房资格，同时商住房也不占用购房名额 ，不受首套房约束
。

二、商品房和住宅房的区别：

1 、性质不同：

商品房从性质上来说是一种获得方法
，在房地产市场中是商品买卖交换，根据市场价格进行售出 ，买卖双方会有讨价还价的情况，是根据国家规定的经济环境内进行买卖交易的。

住宅房只是提供居住的一种房子
，国家可以按照规定政策分隔标准，比如：普通住宅、高端住宅
、多层住宅、高层住宅等 。

2 、产权年限不同：

因为商住房只能拥有50年的土地使用权 ，土地使用年限届满之后可以向国家申请延长
。而纯住宅房有70年产权
，缴纳一定费用，到期后自动续期。

3
、归属有异：

商品房是在国家规定的政策之内出售 ，商品房分为外销商品房和内削商品房
，按照商品房出售之后的功能，商品房可以分为居住和其它用途 ，因此
，商品房的用途是比较广泛的 。

住宅房主要功能就是为大家提供休闲居住的一种房子，并没有什么商业用途 ，普通住宅一般情况下是不可以上市进行交易的
。

4、贷款条件不同：

购买购买商品房大多不能申请公积金贷款
，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。而购买住宅房可以用公积金贷款，能得到五成或六成按揭 。

法律依据：《中华人民共和国民法典》 第二百一十条 不动产登记 ，由不动产所在地的登记机构办理
。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围 、登记机构和登记办法，由法律
、行政法规规定 。

商品房在市场上可以进行自由的交易
，不会受到政府政策的限制，商品房根据其销售对象的不同 ，可以分为外销商品房和内销商品房两种
。那么商品房的买卖在司法中是如何解释的呢？请大家阅读下面的商品房买卖司法解释了解！

商品房买卖司法解释

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件
，根据《中华人民共和国民法通则》 、《中华人民共和国合同法》
、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践 ，制定本解释。

第一条本解释所称的商品房买卖合同
，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同 。

第二条出卖人未取得商品房预售许可证明 ，与买受人订立的商品房预售合同
，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的 ，可以认定有效。

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请
，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的 ，应当视为要约
。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容
，当事人违反的，应当承担违约责任。

第四条出卖人通过认购 、订购
、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的 ，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同
，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的 ，出卖人应当将定金返还买受人 。

第五条商品房的认购、订购 、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容
，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同
。

第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由 ，请求确认合同无效的
，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定 ，但当事人一方已经履行主要义务
，对方接受的除外 。

第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置
、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置 ，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的
，应予支持
。

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。

第八条具有下列情形之一的 ，导致商品房买卖合同目的不能实现的
，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息 、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)商品房买卖合同订立后 ，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后
，出卖人又将该房屋出卖给第三人 。

第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一 ，导致合同无效或者被撤销
、解除的
，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实
。

第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通 ，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用
，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的 ，应予支持。

第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用
，但当事人另有约定的除外 。

房屋毁损 、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担 ，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知
，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损
、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担 ，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外
。

第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用
，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格 ，买受人请求解除合同和赔偿损失的
，应予支持。

第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的 ，应予支持 。

交付使用的房屋存在质量问题
，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的 ，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担
。

第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的
，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%) ，按照合同约定的价格据实结算
，买受人请求解除合同的，不予支持;

(二)面积误差比绝对值超出3% ，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的
，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的 ，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足
，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的 ，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人
，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人 。

第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款 ，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的
，应予支持，但当事人另有约定的除外
。

法律没有规定或者当事人没有约定 ，经对方当事人催告后
，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的 ，解除权消灭 。

第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的
，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额
。

第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法 ，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的
，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的 ，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定 。

第十八条由于出卖人的原因
，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外 ，出卖人应当承担违约责任：

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的
，自合同订立之日起90日
。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额 ，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年
，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记 ，买受人请求解除合同和赔偿损失的
，应予支持 。

（以上回答发布于2014-05-30，当前相关购房政策请以实际为准）

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